Les Etapes de la Vente
La vente d’un bien immobilier est très souvent un grand projet pour le vendeur, au même titre que l’acquisition d’un bien pour l’acquéreur. L’importance de ces projets et les réglementations associées font qu’ils doivent suivre un certain nombre d’étapes imbriquées ou séquencées entre elles.
Il est donc essentiel de connaitre le contenu de chacune d’entre elles afin de s’assurer de la réussite du projet de vente ou d’achat selon la réglementation officielle et dans un climat de sérénité et de confiance.
L’agence Immobilière VIES, que vous soyez acheteurs ou vendeurs, s’engage à vous accompagner pour chacune des étapes définies ci-dessous.
I. L'estimation
La première étape de la commercialisation du bien commence par l’estimation. C’est une étape déterminante, car il s’agit de définir objectivement la valeur de votre bien sur le marché de l’immobilier local. Une multitude de critères peut influencer sur cette dernière : superficie, état, prestations proposées, quartier, proximité de certaines commodités, … mais aussi sa performance énergétique, la santé du marché de l’immobilier, les taux des crédits, les éventuels impératifs du vendeur, …
Etape cruciale donc, car elle définira le prix de mise en vente de votre bien, celui qui permettra que le bien se vende dans un délai raisonnable et cohérent entre vos attentes et celle du futur acquéreur. Il agit aussi comme un élément déclencheur majeur dans la génération de demandes de visites. Tout bien mis sur le marché se vend, la question réside dans l’adéquation du prix entre l’offre et la demande et sa visibilité auprès des potentiels acquéreurs parmi la pléiade de biens sur le marché.
A noter qu’il est recommandé au vendeur, pour toute vente, de faire établir auprès de professionnels, les diagnostics obligatoires (DDT / DPE, voir le chapitre sur les diagnostics plus bas). Ces derniers peuvent avoir un impact non négligeable sur la valeur du bien : entre 20% de décote ou de surcote dans des cas extrêmes entre un logement classé « D » (moyennement économe) et des logements classés « A » (meilleures notes) ou au contraire, « G » (logements dits « passoires thermiques »).
II. Les Diagnostics Obligatoires
Le Diagnostic de Performance Energétique
Le DPE, Diagnostic de Performance Energétique est obligatoire pour la mise en vente de tout bâtiment. Il doit être effectué à l’initiative du vendeur du logement ou du bailleur et intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT, voir ci-dessous) afin d’être remis à l’acquéreur ou au locataire. Il sera également exigé par le notaire dans le cas d’une vente pour que la transaction puisse avoir lieu.
Le DPE a été élaboré pour le Ministère de l’Ecologie afin de renseigner sur la performance énergétique d’une habitation, maison ou appartement et en effectuer un classement. Il informe l’acheteur ou le locataire, selon la situation, en évaluant sa consommation énergétique et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.
Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau DPE voulu plus fiable et plus lisible par le Ministère de la Transition Ecologique est entré en vigueur. Prévu dans la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, la refonte du DPE apporte d’autres éléments de lecture notamment par sa méthodologie de calcul qui lui permet de s’appliquer de façon homogène à tous les logements.
L’ancien DPE utilisait la méthode dite « sur facture » pour l’évaluation de la consommation énergétique ; désormais, avec le nouveau DPE cette évaluation s’effectue selon les caractéristiques du bâtiment (caractéristiques physiques comme le bâti, qualité de l’isolation, type de fenêtres ou système de chauffage, et utilise des données d’entrée plus fiables).
A noter également que l’ancien DPE n’avait qu’un titre informatif, alors que le nouveau DPE sera opposable juridiquement à l’instar des autres diagnostics tels que les diagnostics concernant l’installation électrique, la présence d’amiante, ou de plomb. En cas de fortes différences notées entre les consommations réelles et celles estimées dans le DPE, un recours en justice sera possible. La responsabilité des différents acteurs impliqués dans la transaction : diagnostiqueur, vendeur, agent immobilier ou encore notaire peut être engagée.
Ce nouveau DPE a une durée de validité de 10 ans à compter de la date de sa réalisation.
Le Dossier de Diagnostics Techniques
L’objectif du dossier de diagnostic technique (DDT) est de protéger et de mieux informer un futur propriétaire ou locataire sur les éléments de l’immeuble susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes.
Plusieurs articles règlementaires du code de la construction et de l’habitat régissent les différents diagnostics techniques. Ils sont composés des informations suivantes :
Etat de l’installation intérieure d’électricité
Etat de l’installation intérieure de gaz
Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
Etat d’amiante
Etat de présence de termites
Etat des risques naturels et technologiques
Etat des installations d’assainissement non collectif
Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
III. Le mandat de vente
A l’issue de l’estimation, propriétaire vendeur et agent immobilier se concertent. Si le propriétaire le désire, il peut faire la demande à l’agent immobilier d’effectuer la commercialisation de son bien.
Pour cela, les deux parties établissent un contrat : un mandat de vente. Le mandat de vente est un contrat bilatéral qui doit respecter la loi Hoguet (1970), entre un propriétaire souhaitant vendre un bien immobilier et un agent immobilier par lequel le premier confie la vente de son bien au second.
Les mandats sont établis pour une durée de trois mois avec tacite reconduction (dénonciables sous 14 jours).
L’article 6 de la loi Hoguet définit 4 types de mandat :
- Le mandat simple : le vendeur peut faire appel à plusieurs agences ou peut vendre son bien par lui-même (sans indemniser les agences immobilières)
- Le mandat co-exclusif (peu fréquent) : comme pour le mandat simple, plusieurs agences peuvent travailler ensemble pour vendre le bien (elles doivent être définies auparavant) mais le propriétaire à interdiction de vendre par lui-même (de particulier à particulier)
- Le mandat semi-exclusif : le propriétaire est tenu de n’engager qu’une seule agence immobilière mais peut vendre son bien par lui-même ; cependant le contrat prévoit généralement dans ce dernier cas, l’obligation de versement d’une partie des honoraires.
- Le mandat exclusif : le propriétaire est tenu de n’engager qu’une seule agence et ne peut pas vendre son bien par lui-même.
Les mandats exclusifs et semi-exclusifs sont généralement recherchés par les agences, car ils leur donne une certaine assurance que la vente se fera par elles et/ou qu’elles toucheront tout ou partie de leurs honoraires. De fait, ils peuvent inciter les agences à investir plus et à être plus actives mais apportent des contraintes parfois lourdes sur les vendeurs.
Chez Agence Immobilière Vies, nous ne fonctionnons qu’avec deux types de contrats :
– Le mandat simple, notamment si d’autres agences ont déjà étés mandatées par le propriétaire
– Le mandat « confiance » : notre préféré. Oui, il n’est pas dans la liste des mandats de la loi Hoguet.
Nous trouvions que les différents contrats exclusifs étaient trop contraignants pour les propriétaires et pouvaient soit les dissuader de s’engager, soit faire ressortir le sentiment d’être « pris au piège » (dans un contrat exclusif, même si le propriétaire trouve un acheteur, il ne peut pas vendre lui-même ce qui lui appartient !) et avoir mauvaise opinion de l’agence ; dans un projet conséquent comme un projet immobilier, il est primordial que propriétaires et agences soient convaincus qu’ils défendent des intérêts communs sinon les risques de conflits et d’incompréhensions pourraient bien mener une affaire presque conclue à un cuisant échec !
De fait, nous avons imaginé le mandat de confiance ; il s’agit tout simplement d’un mandat simple par lequel nous souhaitons établir une relation de confiance bilatérale entre vous et nous. Un contrat non pas basé sur des lois (il y en a bien assez comme cela et le mandat simple définit déjà les points essentiels), pour éviter tout sentiment de contrainte juridique, mais sur une confiance et un engagement moral les uns envers les autres : nous demandons au propriétaire de nous accorder deux à trois mois avant de mandater de nouvelles agences et nous accorder toute confiance.
En contrepartie, nous effectuons toutes les démarches et actions nécessaires pour maximiser l’attrait et la visibilité du bien (annonces sur sites professionnelles, visites virtuelles professionnelles, mise en avant sur site et par fichiers acheteurs, …). Nous effectuons aussi des compte-rendu réguliers quels que soient ce qui s’est passé sur la période.
En résumé, nous voulons d’un contrat « confiance et communication réciproque ».
Dans tous les cas, le propriétaire décide du montant qu’il souhaite retirer de cette vente, idéalement en suivant les conseils de l’agent immobilier,
Le prix de vente du bien est noté sur le mandat, ainsi que les honoraires de l’agent immobilier qui ne seront dus que si la vente arrive à son terme.
IV. La Commercialisation
Après avoir établi le mandat de vente commence la phase de commercialisation. C’est principalement au niveau de cette phase qu’interviennent les agences immobilières.
Préparation et prises de vues
Lors de la prise du mandat, l’agence immobilière Vies a défini quelques règles essentielles avec le vendeur concernant la présentation de son bien (si nécessaire, une analyse approfondie de type « Home Staging » peut être réalisée, pour définir les éventuels « travaux » à réaliser pour une vente optimale).
L’agence immobilière Vies effectue ensuite une prise de rendez-vous avec le propriétaire pour effectuer les prises de vue.
Les prises de vue se font par l’intermédiaire de matériel photographique professionnel permettant la réalisation de visites virtuelles (photo en 134MegaPixels couplées à un scanner 3D pour effectuer une pseudo-modélisation 3D de l’intérieur de la maison). Des panoramiques 360° de qualité professionnelle (photos 360° en 134MegaPixels) sont réalisés : plusieurs dizaines voire plus d’une centaine selon la superficie du bien, généralement en une à deux heures. Dans nos locaux, les panoramiques sont intégrés, assemblés et une visite virtuelle est générée. Ce processus à la pointe de la technologie permet une expérience de visite virtuelle particulièrement immersive (réalisme poussé – et compatible avec des casques de réalité virtuelle). Un appareil photographique de type Reflex est aussi utilisé pour la prise de photos professionnelles.
A noter que l’Agence Immobilière Vies est une des rares (peut-être la seule ?) à utiliser cette technologie de visites virtuelles de nouvelle génération sur Alès et surtout à ne pas la réserver qu’aux biens dits « Haut de Gamme ». Chez Agence Immobilière Vies, il n’y a pas de favoritisme pour certains clients, les visites virtuelles sont proposées (gratuitement) à tous nos clients quel que soit leur bien immobilier à mettre en vente !
L'annonce
Les annonces sont ensuite rédigées pour mettre en valeur le bien, avec un maximum de détails et agrémentées de nombreux visuels qui permettent de générer une augmentation non négligeable de visites sur le bien : ajout de visites virtuelles et de photos, plans schématiques de tous les étages, …
Elles sont ensuite diffusées sur des dizaines de sites internet, notamment certains réservés aux professionnels, sur le site de l’agence, et peuvent être ajoutées sur nos flyers publicitaires, relayées dans les réseaux sociaux et proposées à nos clients acquéreurs pour lesquels le bien mis en vente rentre dans leurs critères de recherche.
Les Visites
Nous procèderons également, bien entendu, aux visites du bien avec des acquéreurs potentiels préalablement sélectionnés et accompagnés dans leur projet d’achat immobilier (notamment adéquation entre leur projet de vie, le budget estimé, leurs revenus, …).
Pour chaque visite, un bon de visite est signé en amont par les acquéreurs potentiels pour justifier au vendeur de la visite de son bien et d’attester que la visite a été conduite par le biais de notre agence immobilière.
Un bien dans la fourchette du juste prix (prix du marché) associée à une commercialisation adaptée et efficace (annonce, photo, visite virtuelle, site commercial immobilier, sélection d’acquéreurs…) doit aboutir à une génération rapide de visites et ainsi déboucher, dans des délais réduits à une une offre d’achat fiable et raisonnable.
V. L'offre d'achat
Côté Acheteur
L’offre d’achat est un moyen de réserver un bien à des conditions que l’acquéreur fixe lui-même. Il s’engage à acheter le bien en cas d’acceptation du vendeur de sa proposition. L’acquéreur doit avoir la capacité juridique : aptitude d’une personne (physique ou morale) à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même (exemples : droit de conclure un contrat, droit d’agir en justice), de signer un contrat, car l’offre d’achat est destinée à aboutir à la signature d’un acte de vente.
L’offre d’achat contiendra à minima les éléments suivants : la désignation du bien, la date de l’offre, le prix fixé par l’acquéreur.
L’offre d’achat a une durée de validité d’une à 2 semaines.
A savoir, le délai de réflexion et de rétractation ne s’applique pas pour une offre d’achat acceptée. Il convient donc de réfléchir murement avec de rédiger une offre.
Côté Vendeur
Suite à réception de cette offre d’achat, le vendeur a plusieurs possibilités :
Il peut accepter les conditions de l’offre du candidat acquéreur
Il peut refuser l’offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui initialement fixé
Il peut faire une contre-proposition écrite, c’est-à-dire une nouvelle offre qui rend l’offre initiale caduque.
Si le vendeur accepte les conditions de l’offre, le candidat acquéreur est engagé. Ainsi, soit une promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente est signé chez le notaire. Un sous seing privé peut aussi être signé avec une agence immobilière.
Promesse unilatérale de vente, compromis de vente et sous seing privé
Une promesse unilatérale de vente est signée lorsque l’acquéreur n’est pas sûr de conclure la vente : il réserve ainsi le bien pendant un délai clairement précisé durant lequel le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à un autre acheteur. Ce type de document est cependant assez rarement utilisé.
Le compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente) peut être signé lorsque le vendeur et l’acquéreur sont sûrs de vouloir conclure la vente du bien. Cet acte engage définitivement le vendeur et l’acquéreur, sauf s’il comporte une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l’une ou l’autre des deux parties. Par exemple, la clause de désistement que l’on retrouvera le plus souvent est la condition d’obtention de crédit par l’acquéreur (définition d’un montant, d’une durée et d’un taux).
Le sous seing privé désigne l’acte rédigé par les parties à une convention ou par un tiers n’ayant pas la qualité d’officier public (par exemple, une agence immobilière). Il s’oppose à l’acte authentique qui, quant à lui, est rédigé par un officier public tel qu’un notaire.
Sur la base de l’offre d’achat et avec les documents des deux parties nécessaires à la rédaction de l’acte de vente, soit un compromis de vente est signé chez le notaire soit un sous seing privé est signé auprès de l’agent immobilier.
A la suite de la signature du compromis de vente chez le notaire ou du sous seing privée auprès de l’agent immobilier, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter sans justification ni pénalités.
Chez Agence Immobilière Vies, nous considérons que même si un sous seing privée peut être signé chez une agence immobilière (et lui permettre de se constituer une trésorerie, 10% du prix du bien acheté devant être déposé par l’acquéreur lors de la signature du sous seing privé), le notaire reste un interlocuteur privilégié et à privilégier pour un acte aussi important. Pour rappel, le notaire est un officier public bénéficiant d’une délégation de puissance publique c’est à dire de l’Etat. Il est placé sous le contrôle de la chambre départementale ou interdépartementale des notaires dont il dépend et du Procureur de la République.
La signature du compromis s’effectuera donc soit par l’intermédiaire du notaire du vendeur, soit par celui de l’acquéreur, soit par les deux notaires (vendeur et acquéreur peuvent décider de faire chacun appel à leurs notaires respectifs, sans frais supplémentaires). Si aucune des deux parties n’a de notaire référent ou ne souhaite en choisir un, l’Agence Immobilière Vies vous proposera de faire appel à notre notaire partenaire.
VI. L' Acte Authentique
Il faut compter 3 mois environ entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique. Ce temps ordinairement nécessaire correspond d’une part à la réunion des pièces du dossier (avec aussi les vérifications auprès du cadastre, le droit de préemption de la mairie, …) et d’autre part à l’accomplissement préalable des conditions suspensives usuelles (obtention de crédit pour la plus courante).
A noter que ce temps peut varier en fonction de l’intention des parties, des contretemps rencontrés par rapport à des opérations particulières, nécessitant un rallongement de temps (ex. : condition d’obtention du permis de construire pour l’achat d’un terrain).
Qu’est-ce que un acte authentique ?
L’acte authentique est un acte qui est signé obligatoirement par un officier public, par exemple, un notaire, le cas le plus courant.
Au moment de l’acte authentique, les parties à l’acte sont présentes. Le notaire, en tant qu’officier public, signe l’acte, et par sa signature, lui confère une authenticité.
L’acte authentique présente les effets suivants :
- La date certaine : l’acte authentique fait pleine foi de sa date, ce qui en simplifie la preuve
- La force probante : l’acte authentique fait foi de son contenu, s’agissant des éléments constatés et vérifiés par le notaire
- La force exécutoire : l’acte produit les effets d’un jugement définitif, sans qu’une décision de justice préalable soit nécessaire.
Toutes les étapes listées ci-dessus sont impératives pour un projet de vente ou d’achat immobilier. Ce sont des étapes qui font sens en matière de protection des libertés individuelles tant du vendeur que de l’acquéreur. Par ailleurs, elles assurent une protection économique des parties prenantes, vendeurs, acquéreurs, agent immobilier, notaires, etc….
Le projet immobilier est donc couronné par l’« acte authentique »…